Забудови не завжди законні
У місті конфлікти щодо законності чи незаконності забудов на прибудинкових територіях потрібно розглядати в кожному випадку індивідуально, говорить голова правління Тернопільської міської громадської організації "Асоціація споживачів житлово-комунальних послуг" Петро Ландяк.
– Найбільший житловий сектор – комунальне житло, власником якого є міська рада до моменту, поки мешканці будинку не створять ОСББ та не оформлять права власності на будинок, – каже Петро Ландяк. – Після створення ОСББ мешканці мають право закріпити за будинком земельну ділянку. Тут маємо певне блокування з боку міської влади, яка чомусь не хоче визнавати межі земельних ділянок, зазначених у схемах генерального плану та технічних паспортах, котрі є по кожному будинку, у тому числі старої забудови. Ми вважаємо, що ці межі є дійсними, оскільки вони відповідають рішенням міської ради, які прийняті при відведенні землі для будівництва будинку. Після введення в експлуатацію БЖБ границі земельних ділянок в основному залишаються незмінними. Тому якщо немає конфліктних ситуацій на певних територіях – є всі можливості для надання у власність земельних ділянок для ОСББ, які утворені на базі старих будинків. Відносно ж прибудинкових територій, то враховуючи те, що сьогодні більше 50% державного житлового сектору приватизовано – вилучення частини земельних ділянок, навіть старої забудови (де не створено ОСББ), повинно відбуватися лише при обов'язковому погодженні із власниками приватизованих квартир. І погодження ЖЕКів є недостатнім. Тим більше, у місті діють лише приватні ЖЕКи. Також немає документів, які б надали приватному ЖЕКу право розпоряджатися землею. Однак листи-погодження приватного ЖЕКу на вилучення земельних ділянок неправомірно використовуються при прийнятті рішень міської ради.
Щодо кооперативного житла, то мешканці мали б методом реорганізації перетворити кооператив у дієве ОСББ. Наразі ж близько 90% кооперативних будинків обслуговують приватні ЖЕКи.
– Голова правління кооперативу, уклавши угоду з приватним ЖЕКом, надає йому право на обслуговування будинку і земельної ділянки, – пояснює Петро Ландяк. – У випадку із кооперативним житлом ми маємо багато порушень, бо цим договором в жодному разі ЖЕКу не надається право розпоряджатися, відчужувати земельну ділянку. На практиці по окремих будинках директор ЖЕКу пише листа в міську раду про те, що він дозволяє відчужувати частину земельної ділянки, не маючи на це повноважень і не питаючи дозволу у людей. А міська рада використовує цей лист як документ, хоча він не має юридичної сили. Відтак ті, хто готує такі рішення в міській раді, грубо порушують законодавство.
Відносно ОСББ, то їх є близько 200, багато з яких створені лише на папері, хоча серед них є й дієві, яким вдалося в судовому порядку призупинити будівництво об'єктів на прибудинкових територіях.
– До нас зверталися мешканці ОСББ із вул. Симоненка, 5 та Злуки, 43, – говорить Петро Ландяк. – Сьогодні забудови на цих прибудинкових територіях судом зупинено. Разом з тим, сьогодні в ОСББ виникають проблеми, пов'язані із оформленням права власності на будинок. Зокрема, на вул. Будного, 50 будинок збудований за кошти дольовиків, а право власності на будинок міська рада оформила на забудовника. І зараз забудовник не хоче передавати цей будинок на баланс ОСББ. Я вважаю, що немає підстав оформляти право власності на БЖБ на забудовника, який не вніс ні гривні у цей будинок, а ще й заробив на людях під час його будівництва.
Багато скарг з приводу незаконності будівництва різних об'єктів на прибудинкових територіях тернополяни направляють також у прокуратуру міста.
– У 2008 році надходило багато скарг такої категорії від ОСББ та від мешканців житлових будинків 70-80-х років забудови, – каже заступник прокурора міста Галина Зарівна. – На сьогодні кількість таких скарг зменшилося, бо поменшало забудов. У цілому скарги від громадян у прокуратуру та в інші відомства породжує відсутність розмежованих прибудинкових територій. Це сьогодні найбільша проблема. Хоча, за результатами перевірок прокуратурою, більшість скарг, у яких йдеться про незаконні забудови, не знаходять свого підтвердження по тій причині, що колись будувалися житлові будинки і виділялася велика площа під забудову. Однак, згідно з державними будівельними нормами, сьогодні проводиться розрахунок потреби площі, необхідної для належного забезпечення умов проживання та обслуговування мешканців БЖБ, проводиться від кількості мешканців, квартир і поверховості будинку. Якщо виявляється надлишок цієї прибудинкової території, відповідно проводиться вилучення її надлишку за згодою землекористувача – ЖЕКу (невже підставою запланованого вилучення земельної ділянки на вул. Кардинала Сліпого на користь Остапа є надлишок?). Це не є порушенням конституційних прав громадян. У нас було 2-3 скарги, які дійсно були підставою для того, щоб мешканці мали право звернутися в суд за захистом своїх прав. (Однако :-(. Від мешканців будинків 1, 3 по вул. Кардинала Сліпого прокуратура має заяву про порушення кримінальної справи у зв’язку з самочинним будівництвом, яке веде Остап на самовільно занятій ділянці. Рішення прокурора досі немає. "Всьо харашо, прікрасная маркіза"). Для того, щоб звернутися з позовом до суду і цей позов був судом розглянутий, потрібно представити: інвентарну справу на будинок, акт винесення земельної ділянки в натурі, акт обстеження земельної ділянки, правовстановлюючі документи на земельну ділянку (для ОСББ – державний акт на право постійного користування або договір оренди).
Повну версію читайте в №29 (300) від 20.07.2011 року
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов’язані, зокрема не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
Остап та його лобісти - ВК ТМР грубо порушують права користувачів земельної ділянки, яка відповідно до містобудівної документації є при будинковою територією будинків №№1,3 по вул. Кардинала Сліпого.
Відповідно до Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах, Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Державного комітету України у справах містобудування і архітектури, Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року N 31/30/53/396 (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 26 квітня 1996 р. за N 203/1228 - втратив чинниість) „Про затвердження Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків” (далі – Положення № 31) прибудинкова територія - це встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов’язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд.
Склад та поділ території мікрорайону кварталу на окремі земельні ділянки прибудинкових територій визначаються необхідністю забезпечення ефективного утримання та експлуатації житлового будинку та прибудинкових територій на підставі дотримання встановлених будівельних, протипожежних і санітарних норм.
Відповідно до пункту 2.2. Положення № 31 прибудинкова територія включає:
- територію під житловим будинком (житловими будинками);
- проїзди та тротуари;
- озеленені території;
- ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;
- майданчики для відпочинку дорослого населення;
- майданчики для занять фізичною культурою;
- майданчики для господарських цілей;
- інші території, пов’язані з утриманням та експлуатацією будинків та інших пов’язаних з ними об’єктів.
Відповідно до пункту 2.3. Положення № 31 розміри земельних ділянок прибудинкових територій визначаються пропорційно в залежності від загальної площі житлових, допоміжних і нежилих приміщень, поверховості будинків, їх розташування в межах населеного пункту відповідно до державних норм і правил і затвердженої проектно-технічної документації.
Певні норми і правила затверджено Наказом Міністерства охорони здоров’я України N 173 від 19 червня 1996 року (зареєстровані в Міністерстві юстиції України 24 липня 1996 року за № 379/1404) – далі Правила № 173. Зазначені Правила включають основні гігієнічні вимоги до планування і забудови як нових, так і існуючих міських та сільських поселень України, їх санітарного упорядкування та оздоровлення. Відповідно до пункту 1.2. Правил № 173 вони є обов’язковими для дотримання всіма державними, кооперативними, колективними та приватними підприємствами, організаціями та установами незалежно від відомчого підпорядкування та форм власності, а також посадовими особами та громадянами України, інвесторами-громадянами інших держав.
Відповідно до пункту 3.2. Правил № 173 основний гігієнічний принцип планувальної організації території нових поселень чи тих, що підлягають реконструкції, полягає у функціональному зонуванні, яке передбачає раціональне взаєморозміщення всіх елементів населеного пункту і забезпечує сприятливі умови життя, праці та відпочинку населення.
Функціональне зонування території населеного пункту здійснюється на основі комплексної оцінки природних ресурсів, аналізу розташування існуючих та перспективних підприємств з урахуванням їх спеціалізації, інженерно-будівельних умов містобудування, санітарно-гігієнічного стану території, наявності зовнішніх транспортних зв’язків, рекреаційних ресурсів та ін. (пункт 3.3. Правил № 173).
Планувальна організація території житлового району (кварталу) повинна забезпечувати в житлі та на території поблизу будинків сприятливий мікроклімат, нормативні акустичний та інсоляційний режими і рівні хімічного забруднення навколишнього середовища, питомі розміри вільних і озеленених площ дворів, що відповідають будівельним нормам.
Розміщення житлових будинків з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського призначення допускається тільки по червоній лінії забудови (пункт 3.3. Правил № 173).
Відповідно до пункту 4.10. Правил № 173 дворові території мікрорайонів повинні забезпечувати різні види відпочинку та занять всіх груп населення, в тому числі майданчики для:
- ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку розміром не менше 0,7 м2/люд. на відстані не менше 12 м від вікон житлових і громадських будівель та на відстані не менше 20 м від місць розміщення сміттєзбірників та короткочасних стоянок автотранспорту;
- занять фізкультурою та спортом розміром не менше 2 м2/люд. на відстані від житла - 10-40 м;
- відпочинку дорослого населення розміром не менше 0,1 м2/люд. на відстані 10 м від житлових та громадських будівель;
- господарського призначення (сушіння білизни, чистка речей, розміщення сміттєзбірників) з розрахунку не менше 0,3 м2/люд. на відстані не менше 20 м від житлових будівель та майданчиків для гри та відпочинку, для вигулу собак - на відстані 40 м;
- спеціального призначення (відкриті майданчики для короткочасних та гостьових стоянок автомобілів) з розрахунку 0,8 м2/люд. на відстані 10-50 м в залежності від місткості.
Майданчики повинні бути ізольовані від об’єктів обслуговування, господарських дворів, магістральних вулиць, не повинні бути прохідними для пішоходів та транзитного руху транспорту.
Прибудинкові території (земельні ділянки) передаються у власність або надаються в користування відповідними органами місцевого самоврядування, в тому числі на умовах оренди, Об’єднанням власників будинків, для обслуговування існуючого житлового будинку (будинків) відповідно до земельного законодавства (пункт 4.1. Положення № 31).
Зміна цільового призначення земельних ділянок прибудинкової території допускається у випадку реконструкції, зміни функціонального призначення споруд, наявності інших обгрунтованих причин у відповідності з діючими нормами за дозволом відповідних органів місцевого самоврядування. Прибудинкова територія, надана у користування або спільну сумісну власність, може використовуватися лише для властивих сельбищній території та нешкідливих у санітарно-гігієнічному і вибухово-пожежнонебезпечному відношенні функцій (видів діяльності) згідно з державними нормами і правилами(пункт 4.3. Положення № 31).
З наведених правових норм та норм Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків” вбачається, що прибудинкові ділянки належать власникам приватизованих квартир та можуть передаватись у власність або оренду тільки об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків.
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або землекористувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування або укладення договору оренди, їх державної реєстрації та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Відповідно до статті 25 Закону України „Про архітектурну діяльність” від 20 травня 1999 року громадяни, які не беруть безпосередньої участі у створенні об’єктів архітектури, мають право брати участь в обговоренні архітектурних рішень проектів у встановленому порядку; захищати свої інтереси під час проектування і будівництва нових та експлуатації існуючих об’єктів архітектури відповідно до законодавства. Відповідно до статті 27 зазначеного Закону замовники та підрядники під час створення об’єкта архітектури зобов’язані не порушувати під час організації і виконання будівельних робіт законні права та інтереси користувачів прилеглих земельних ділянок, власників розташованих на них будинків і споруд, відшкодовувати завдані їм збитки відповідно до закону. Остап веде роботи з порушенням зазначеної норми.
Відповідно до статті 5 Закону України „Про основи містобудування” від 16 листопада 1992 року
при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені, зокрема:
- розробка містобудівної документації, проектів конкретних об’єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови;
- урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій;
- урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва;
- участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій;
- захист прав громадян та громадських організацій згідно із законодавством.
Таким чином при видачі Остапу Містобудівних та технічних умов умов порушено право мешканців будинків №№1, 3 по вул. Кардинала Сліпого на участь в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій.
Відповідно до статті 12 Закону України „Про планування і забудову територій” від 20 квітня 2000 року при здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування громадських інтересів полягає у визначенні потреби територіальної громади в територіях, необхідних для розташування, утримання об’єктів житлово-комунального господарства, соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, вирішення інших завдань забезпечення сталого розвитку населеного пункту.
При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування приватних інтересів полягає у забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або у користування земельних ділянок, захисту майнових прав, а також безпечного функціонування об’єктів нерухомості.
Відповідно до статті 23 зазначеного Закону будівництво об’єктів містобудування здійснюється згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією. Будівництво здійснюється суб’єктами планування та полягає в організації комплексної забудови території або розташуванні та будівництві окремих будинків і споруд. Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків і споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків і споруд.
Проведення Остапом будівельних робіт на при будинковій території порушує норми чинного законодавства, не враховує життєві інтереси мешканців, ускладнює екологічну обстановку, створює перешкоди у користуванні при будинковою територією.
Відповідно до ст. 89 Земельного кодексу України у спільній сумісній власності перебувають земельні делянки, зокрема, співвласників жилого будинку. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.
Відповідно до ст. 369 Цивільного кодексу України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
Остап протиправно продовжує використовувати земельну ділянку на свій розсуд, чим порушує вищезазначені норми Земельного кодексу України, містобудівного законодавства, а також норми статей 401 – 406 Цивільного кодексу України щодо права користування чужим майном (сервітуту). Зокрема, статтею 402 ЦК України встановлено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Жодної з цих підстав користування прибудинковою територією Остап не має.
Очолювана паном Гладким депутатська комісія фактично «вирішує» всі земельні питання в Тернополі. До слова, членами цієї ж «ласої» комісії є також: Ірина Бурда (ВО «Свобода», активна депутатка і діячка, громадська і політична), Віталій Цимбалюк (Партія Регіонів, молодий політик, підприємець, син екс-губернатора Тернопільщини, а нині голови Львівської ОДА Михайла Цимбалюка), Петро Мандзій («Наша Україна», депутат міськради не одного скликання, бізнесмен, один з провідних гравців на політичній арені нашого краю), Олексій Сандій (також бізнесмен, обраний депутатом від ВО «Батьківщина», хоча нардеп Василь Деревляний, голова обласної організації цієї політсили називає його разом з ішим депутатом Сергієм Кириком зрадниками) і Михайло Ратушняк (директор ТОВ «АНТ», двічі «невдаха» мерських перегонів у Тернополі, позапартійний, але обраний депутатом від Української партії).
© 2011 Тернопільський тиждень